2008-07-29

國樓市天曉得

7月28日，周一。恒生指數跌53.5，收22687.21，成交414.73億元；7月期指跌138點，收22672點；8月期指跌135點，收22660點，低水。

根據Russell Napier所寫嘅書Anatomy of the Bear（解剖熊市）。上世紀四大熊市係1921、1932、1949及1982年，結論係：一、熊市對你嘅財富不利，一旦一個大熊市出現，好少人能避免冇損失；二、喺熊市結束時先入市，未來嘅利潤好驚人；三、熊市結束前嘅經濟通常陷入衰退期，成交額進入萎縮期（十個牛皮九個淡）。

港股跌幅不太大

至於香港（我老曹1968年先入行，對1968年前嘅情況唔清楚）熊市最厲害一個係1973／74年，由港股偏高，再遇上石油危機引發；第二個係 1981／82年，石油危機加埋香港主權回歸嘅談判；第三個係1997／98年嘅亞洲金融風暴加埋香港特區政府推出八萬五；第四個係2000到03年美國嘅科網股泡沫爆破加埋香港沙士疫症。全部都係外來嘅因素再加上本地嘅因素先造成大熊市，缺一不可。

至於2007年10月開始嘅呢個熊市，係美國次按危機加中國內地A股泡沫嘅爆破，但香港自己仍冇乜利淡因素，所以理論上跌幅唔會大。

過去習慣咗每年第二及第三季唔利金價，2008年似乎都唔例外。通常到咗第三季尾、第四季初先係投資黃金嘅日子（所謂金風送來）；夏季不宜金，要等到秋天。各位如睇好黃金嘅不妨等到9月份先出手，通常5月係股市見頂月份，今年亦唔例外，油價如果低過120美元一桶，中國通脹率可由7.1%，降至5%，美國次按危機亦可透吓氣，同時支持滬深A股及美股再升番多少，令港股完成一次似樣嘅熊市反彈；我老曹睇油價喺可見嘅將來，極有可能回落到100美元一桶【圖】。踏入8月份，香港進入公布今年上半年嘅業績期，所以港股仲有上升嘅空間。

滬深三百指數升0.74％，收2960.85。

喺1982 年，中國人口結構中，最多係十到十九歲嘅人口，即未來一段日子中國嘅廉價勞工供應充足。到2002年，中國人口中最多係二十五至三十四歲，令 2002年起中國廉價勞工供應開始進入短缺期！由2002年起計三十年，即2032年，中國人口中最多嘅係五十歲或以上，已婚及大部分居住喺城市（可能佢地父母仲喺農村）。佢地嘅下一代係二十歲左右，開始進入勞工市場。

由於1975年起中國實施一孩政策，令過去三十年人口增長率由每年嘅3.5%，降至今年嘅不足1%。上述改變不但令中國由2003年起面對廉價勞動人口供應不足嘅問題，加上2006年起政府推出嘅三農政策，不但取消每年近1000億元人民幣嘅農業稅，以及今年起每年增加投資3000億元人民幣喺農村（達農村每年人均380元人民幣）。更多農民留喺農村，令城市嘅廉價勞動人口供應因此而進一步減少。

過去三十年最少有二億人口由農村走去城市工作，加上佢地嘅下一代接受較佳嘅教育，2006年起中國開始進入中產階級人口大量冒起嘅時期。估計每年最少有三千五百萬人口進入人均收入6000至30000美元嘅階層，為消費市場帶嚟興旺，亦同時刺激中國嘅CPI加快上升，因為中國已進入工資與物價嘅互相追逐期，一如七十至九十年代嘅香港。未來嘅日子中國大部分時間將處於高通脹期（理由之一係勞工成本不斷咁上升）。中國近年大量投資基建，例如發電廠及交通系統嘅建立，令全球原材料價格高企及工程師、技術人才或建築師等好吃香。

捕捉A股見底期

中國人經過過去三十年嘅儲蓄後，2006年起進入咗高投資期，由於缺乏投資市場嘅知識，引發咗股市狂升或暴跌，令商業周期（business cycles）好明顯。至於點樣利用中國商業周期從中獲利？必須細心分析，以便捕捉內地A股熊市嘅見底期！

花旗推介遠洋地產（3377），估計今年每股獲利43.6仙，較上年度減少20％。P/E十點八倍，目標價8.08元。

今年1月1日，美國方面估計第二季標普五百指數嘅純利仍較去年同期上升4.7％；4月1日修正至負2％；7月1日再改至負11.5％；最近改至負 17.9％，係2002年第一季起至今首個負增長季度（至今已公布業績嘅公司有二百四十九間）。最差係投資銀行及證券商（負94億美元），然後係金融（負 78億美元）。二百四十九間中，67％表現較估計好；10％同估計嘅接近；只有22％較分析員估計嘅差，就係投資銀行、證券業及金融業，拖低咗整個第二季嘅業績。如果將上述嘅行業剔除，今年第二季其他行業嘅純利平均仍較估計嘅好2.5％，例如能源股升25％及科技股升15％。展望第三季能源行業嘅純利仍可上升20％及科技股上升16％；問題喺投資銀行、證券商及金融業，如剔除嘅話，今年第三季估計嘅純利仍可升7.7％。美國金融業已連續四季負增長，相信第三季或第四季亦到咗尋底期，理論上可支持股市由7月16日起，出現一段反彈期。

債券大王Bill Gross認為，1.6美元兌1歐羅嘅滙價最少偏高30％，佢建議全面沽出歐羅，估計今年9月30日前見1.52美元，明年4月前見1.45美元。

7 月份英國嘅住宅售價由年初至今回落4.4％，平均每間賣16.85萬英鎊，較6月回落1.2％，係七年內最大嘅跌幅，估計喺秋季前仍然受壓。跌幅最大嘅係英國南部，响過去嘅三個月需求減少20％。英國農地需求亦係2005年起首次回落。近期英鎊滙價較弱未能阻止英國樓價嘅下滑。

兩房由盛轉衰

經濟二字响中文嘅解釋係經營與濟民；即由政府提供良好經營環境，令各行各業發揮自己嘅所長，便可達至濟民嘅目的而唔使政府派糖；英文係 Economics，來自兩個古希臘文即oikos（房屋）及nomos（經理），加起嚟就係房屋經理人！原來英文Economics就係要求政府好好管理房屋（即土地），便可達致經濟繁榮嘅目的。政府必需推行良好嘅土地政策，而唔係好似香港特區政府一上台便推出八萬五，搞到香港嘅中產階級人人叫苦； 2003年9月再嚟一招鈎地表，令樓價升到大部分打工仔負擔唔起嘅水平。（美國嘅合理樓價係中等收入者年收入三到四倍；香港嘅合理樓價應係中等收入者年收入六到七倍。）土地係一切經濟之本；合理土地政策先可產生良好嘅經濟。

1938年美國房利美就係基於上述嘅理由成立。七十年代房貸美成立嘅目的亦係協助美國經濟從1974年嘅石油危機中恢復過嚟。不過，今天嘅兩房卻高度槓桿，以及不合比例嘅投資兼嚴重資本不足（undercapitalized）。兩房係半官方機構（government-sponsored enterprises；簡稱GSE）過去刺激房地產嘅方法係：一、買樓嘅人喺買入物業時可同銀行借錢。銀行將貸款人嘅借貸賣俾兩房套回現金再借。上述貸款組合之後由兩房做擔保人，喺市場出售成為有擔保嘅證券（mortgage-backed securities）。如果供樓嘅人唔還錢，由兩房代還，佢地則從中賺取息差。喺樓價不斷向上或樓價下調幅度少於20％前，上述一切都係美好，其後兩房自己亦投資次按債券，由2000年時接近零，到2007年12月持有7170億美元嘅次按債券。

金融機構供股集資

2006 年下半年起，美國樓價開始回落，令2007年8月出現次按危機。貝爾斯登被逼將兩個擔保證券喺市場上出售，出售結果係1元嘅投資，市價只得9美仙！由於2007年起美國實施嘅新會計制度，所有擔保證券必需按市值入賬。2007年12月如所有金融機構都按貝爾斯登嘅擔保證券市價入賬，全部都出現資本不足嘅問題。因此，各機構紛紛集資及唔將部分擔保證券喺市場上出售。例如兩房只公布2007年下半年蝕咗90億美元；2008年上半年兩房計劃先集資 120億美元，然後才將手上嘅次按撥備。至於自己曾擔保嘅證券仍未處理（亦無法處理，因為係涉及5萬億美元，如果大幅撥備，有人形容有如喺美國境內打核子戰爭），雖然依家兩房可為自己做擔保嘅債券唔撥備，但已唔可以繼續為其他債券做擔保。今年上半年兩房成為其他樓按者主要資金嘅供應企業（因為其他嘅金融機構已經唔敢做），下半年連兩房亦無力繼續提供樓按資金嘞（因佢自己都面對資本不足），到此各位大概知道未來美國樓市嘅嚴重性。

過去仲有阿布扎比、中國投資公司、新加坡主權基金、淡馬錫基金及Warburg Pincus等有銀嘅機構為歐美金融機構提供資本，依家皆略有虧損。今年下半年歐美金融機構仍需資本，就只好向股東要求供股，以極吸引嘅供股價去吸引股東供股。不過，咁樣供股後，唔少股價都跌穿供股價，你話點算？投資唔係抵買，而係前景，美國房地產前景點？你問我，我問邊個。