2008-08-28

內地房產GameOver

8月27日，周三。恆生指數升408.06，收21464.72；成交609.8億元。8月期指升325點，收21411點；9月期指升350點，收21363點，期指倒挂現象又再出現。江銅（358）升9.5%，因上半年獲利增加32%；中移動（941）升3.5%，因半年獲利上升44.7%；中國遠洋（1919）升8.2%，因半年純利升一倍；中鋁（2600）升6.3%，因澳洲力拓公司與中鋁母公司組成公司；大昌行（1828）升8.4%，因半年獲利升38%；中化化肥（297）升6.4%，因半年獲利升一倍。

花旗推介江銅，估計今年每股獲利1.708元，升21.7%，P/E五點九倍，目標價24.1元。

人行伙銀監落指令

今年有唔少人估信貸壓碎（creditcrunch）嘅結束點，甚至反彈點，而佢地忘記咗淡市莫估底嘅教訓，因此愈買愈低、愈低愈買，結果損失慘重。有讀者打電話嚟問反彈同當頭起有咩分別？一、當頭起升幅最少20%；二、一浪高于一浪（即喺次低點才入市）；三、50天移動平均線重返250天線之上；四、當頭起喺熊三出現后先出現（熊三P/E喺八至十二倍之間）。

利用上述几點分析依家嘅形勢仍系熊二（因恆指P/E喺十二倍之上），理論上只有反彈而冇上升。客觀形勢系美國房地產狀況喺度轉壞緊。去年系防危機年，今年系小心謹慎年。

今年5月開始嘅熊市二期，家嚇仲睇唔到盡頭，剔除港股直通車影響，我地只系返番去消息公布前嘅20000點水平；今年8月前景展望肯定較去年8月差，驚恆指20000點遲早失守。

我老曹唔信美國樓價復蘇前美股可出現牛市，港股有40%受美股影響，即系呢方面唔使諗，另外40%系受中國因素影響，中國GDP正進入增長放緩期；剩番20%先系本地因素。

如9月恆指再唔大升，恐怕第四季恆指20000點將失守。

新加坡淡馬錫基金宣布進一步增持美林到13%至14%（去年12月24日共吸納9.4%美林，其后美林股價跌55%，最近宣布再增持）。淡馬錫同時系渣打（2888）及新加坡星展銀行最大股東，亦系栢克萊銀行、印度ICICI銀行，以及印度尼西亞、南韓和巴基斯坦等地區銀行小股東，淡馬錫投資組合中40%系銀行股。

繼國務院指示「救經濟唔救股市」后，央行同銀監會聯合下發〈關于金融促進節約集約用地通知〉，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理。各大商業銀行已接此通知并對房產信貸作緊急調整，禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款嘅貸款。銀行唔可以籌借資金買地；禁止銀行參與房企購地而增加銀行連帶風險；嚴格限制農村集體建設用地項目貸款管理；對利用農村集體土地開發商業性房地產，唔可以發放任何形式貸款；對購買農村集體土地上建設住房城鎮居民，唔可以發放住房貸款。

招商銀行研究發展中心研究董事王瓊表示：「該通知說明政府要求銀行收縮房貸資金，對房地產市場嚟講，肯定系壞消息。政府政策系保証銀行免受地產下跌影響，而犧牲房地產！」

中國人唔好自大

呢次北京奧運令全球中國人都感到自豪！一吐自鴉片戰爭以嚟中國人受列強侵略時嘅忍氣吞聲。呢次奧運盛況未必絕后但肯定系空前；作為中國人自豪無妨，但千祈唔好自大，過去中國人被人地睇唔起，變成家嚇中國人睇唔起人地！

末日博士麥嘉華近期分析能力唔錯；去年10月股市回落后，佢估計原材料價格今年下半年起回落，理由系全球流動性收緊，依家已証明佢嘅分析系啱。本周一佢再估計唔少商品價格跌幅約50％，部分跌幅家嚇已超過50％，但商品牛市未死，經大幅下調后牛市持續。近日調整只系1980至99年或2001年商品熊市結束后出現七年牛市嘅中期性調整，估計明年起再上升。

MohamedEl-Erian之前協助管理哈佛大學350億美元捐贈基金，去年上升23％（賺咗57億美元）。今年佢專心寫WhenMarketsCollide:InvestmentStrategiesfortheAgeofGlobalEconomicChange，呢本書主張喺新興市場股票投資最多唔超過總資本10％、其它OECD國家15％、美股15％（新興市場股票必須喺美國挂牌，代表該公司會計制度被一般性接納。P/E更要較過去五年P/EG為低，以免過度高估）。佢今年對新興市場股市睇得几淡。

反而對地產及商品睇得几好，佢認為最少應各占總投資25％。

滬深三百指數跌0.27％，收2325.29。喺下跌過程中能量有所放大，令人擔心2284點低位又再失守，令跌幅擴大；小心黎明前嘅黑暗先系最黑暗。

標普／Case-Shiller指數代表美國二十個大城市房價今年第二季下跌15.4％。另一份OFHEO（OfficeOfFederalHousingEnterpriseOversight）報告顯示樓價過去一年只跌5％，第二季只較第一季下跌1.4％。

非地產公司鳴金收兵

美元因德國商業信心指數回落而上升。高盛報告認為，政府注資可挽救房利美及房貸美令美匯指數見77.5，如再升少少（例如78點），便可確認美元轉弱為強。7月15日至家嚇美元兌歐羅升8％、兌英鎊升9％及兌日圓升5％。自2005年起人民幣兌美元升值，去年7月16日見頂；短短一個月人民幣匯率回落近300個基點，見6.84元兌1美元。今年6月中國外匯儲備增加咗119億美元，當月貿易順差213.5億美元及直接投資資金96.1億美元，即6月份出現190.6億美元資金淨流出，系中國資本流動首次為負數，為新近出爐嘅熱錢系咪正選擇流出中國？提供咗有力嘅証據。人行副行長蘇寧喺接受最新一期《中國金融》雜志專訪時亦明確指出，外匯資金大量流入，導致外匯存款大幅上升，不但加劇流動性過剩矛盾，亦加大通貨膨脹及資產價格上升壓力，唔排除未來可能出現集中流出而沖擊經濟嘅風險。從蘇寧嘅講話，市場普遍理解為決策層已高度關注熱錢開始流出所帶嚟嘅風險。

由8月8日奧運開幕起計，內地AB股雙雙直線下挫；出現連續五天淨賣出八億股A股，B股跌幅更達16.6％。業內人士認為，8月外資正加速退出中國股市。過去熱錢大規模流入，隨住內地股市及樓市逐步冷卻，熱錢正逐步撤離呢兩大市場，轉而存入銀行賬戶，賺取升值收益。一旦人民幣升幅放緩甚至停止升值，呢D所謂熱錢就好快咁離開中國。

人民幣持續兩年多以嚟升值，加上滬深股市兩年牛市，內地房價走高，2005及06年流入熱錢已有相當丰厚嘅賬面利潤，面對趨勢判斷出現分歧嘅今年，選擇離開中國系一個明智選擇。一位外資銀行界人士亦表示，外資喺中國嘅投資利潤早已超過咗預期，系時候撤退矣。

從外匯賬上今年6月起已出現負增長，代表國際熱錢自今年6月開始由中國境內撤退！7月中旬人民幣兌美元更進入下跌通道，進一步証明外資離開中國。8月8日起連續多天AB股回落，代表8月份熱錢撤離速度喺度加快。不過，亦有利好一面，就系有利出口，幫助中小出口企業擺脫困境及令中國通脹率加快回落。

內地樓價一再下跌，成交量日益萎縮，若干份由地產行業協會組織撰寫嘅建議書亦被送達國務院。一位國家發改委官員最近向媒體表示，中央調子已經定下嚟，要保持經濟穩定增長，同時繼續采取緊縮政策。因此單獨對房地產領域松綁，至少依家唔符合中央整體思路。

過去上市公司熱衷進軍房地產，隨著房地產市場景氣下滑，一D公司開始將資金撤離房地產，例如五洲明珠宣布轉讓2006年設立嘅濰坊五洲明珠房地產有限公司股權；6月份中遠股份公司亦宣布將持有三家房地產公司嘅51％股權轉讓。天相投顧地產行業分析師周炯認為，今年制造業資本退出地產現象愈嚟愈多。過去有三百多家上市制造業公司涉足房地產，今年嚟唔少喺度撤資。五洲明珠表示，如果公司地產項目繼續開發下去，至少仲要1億元資金，家嚇將其轉讓不但日后唔使繼續投入，仲可以攞番一D資金去投資主業。

據了解，大多數涉足房地產嘅制造業企業系中小規模，難與實力規模相對較大嘅上市房企相比，形成融資難度大。唔少資金來回拆借，一旦房地產業務出咗問題，上市公司成個資金鏈就發生斷裂。加上地產業務下滑亦令公司業績出現大滑坡影響咗股價，例如紅豆股份本業系紡織服務，去年上半年嚟自房地產業務收入1.87億元，占總收入27％；今年上半年嚟自房地產業務收入跌到5549.83萬元，令公司業績好難睇。若房地產市場景氣繼續下滑，將有更多非房地產上市公司撤軍。中國監管機構周一宣布更改國家保險條例，准許保險公司投資房地產。

明年商品價再升

鎳價今年跌咗30％，去年年中至依家跌咗60％已令鎳礦無錢賺。世界經濟進入增長放緩期。受美國次按危機影響，歐洲、英國同日本齊齊出現GDP增長率放緩或負增長，估計可令油價短期回落。雖然系咁，由2001年起廉價石油時代已結束，2004年廉價資金時代亦結束；由1971年美元同黃金脫鉤開始，因貨幣供應上升及信貸大幅增長，令全球資產價格大升期宣布結束。呢個泡沫長達三十五年，帶嚟Anglo-Saxon地區房地產狂潮。呢個狂潮自去年8月次按危機出現而正式結束，美國、歐洲及英國家庭開始勒緊褲頭過日子及減債；好似1990年后日本或1997年第三季起嘅香港人。全球進入一段低GDP增長期及OECD國家資產減值期。

以金價去划道指，可見道指由1980年起步到2000年見頂，即上升四十倍后回落！商品股超級牛市喺2000年開始，ASX200ResourcesIndex喺今年5月見頂，至今跌幅達25％，情況有D似2006年5至9月跌幅達24％或去年7及8月跌幅達19％。回落相信系受次按危機影響，令全球GDP增長率放緩（2006年5至9月嗰次系受制于美元利率見5.25厘），尤其系中國GDP增長率由去年高峰期11％逐步跌到只得8％，對商品價格產生一定壓抑作用。估計明年首季開始，商品價格又再止跌回升；反之，美股回落期相信只完成一半，估計喺明年年中前改變唔到方向。美股熊市喺2000年已開始，透過減息喺2003年再回升；去年10月以指數計見新高，如扣除美元購買力，高位仲唔及2000年；情況有D似1966至82年，美股牛市由1982至2000年長達十八年；調整九至十二年系好正常嘅事。從信貸周期睇，儲蓄率要回升到占收入8％，美股先見底（今年第二季儲蓄率占收入2.6％）。

2006年美國証券公司透過銀行發行大量浮息票據（floating-ratenotes）作為購買股票之用。摩通分析員AlexRoever估計，明年年底前到期票據共7870億美元，較過去十六個月到期者多出43％。只系9月到期已達950億美元，代表証券公司要大量拋售証券還錢。