2007-08-31 曹仁超

美國衰退刺激中國樓市


　　　8月30日，周四。恒生指數升463.94，收23484.54；成交958.7億多元。8月期指升501點，收23501點；9月低水，升435點，收23388點。

　　今天思捷環球（330）升6.7％，報111.70元，係1993年12月上市至今最高價，瑞信將思捷目標價由109元調高到139元。中海油（883）升4％，報9.22元，雖然半年獲利減少11％，至146億元人民幣；鞍鋼（347）升3.4％，報25.9元；首長國際（697）升5.9％，報2.52元；瑞源國際（476）跌10％，見3.3元；中海油田（2883）升10％，見13.84元；李寧（2331）升3.6％，見21.6元；晨訊科技（2000）跌7.9％，報1.63元。

　　滬深指數再升1.3％，收5241點，未受財政部長金人慶辭職影響。外傳中共遼寧省委書記李克強喺十七大後連升兩級，進入政治局常委會，並將在明年出任國家副主席及中央黨校校長，進入中共權力核心，成為竄升速度最快嘅幹部。

　　7月份來港旅客上升12％，至245萬人次；內地遊客上升16％，達139萬人次，其中自由行方式來港上升31％。隨著9月份內地投資者可買賣港股，相信將有更多內地人來港旅遊兼炒股，令本港人山人海。

　　8月17日美國聯儲局減貼現率0.5厘，引發股市V形反彈。恒生指數喺8月28日23750點創新高後，進入上落市。聯儲局減貼現率，令金融市場投資信心恢復，但次按問題仍在惡化，現水平難測後市何去何從。


二線股上落四五成視等閒


　　大摩今天推介數碼通（315）。花旗推介李寧（2331）、中海油（883）、東方航空（670）、中國建材（3323）、雨潤食品（1068）、大新銀行（2356）、東風汽車（489）、電視廣播（511）及電盈（008）。公布業績公司中，十隻有八隻被推介。

　　7、8月份我地經歷過股市meltdown，又再經歷過V形反彈後，唔同人有唔同心情。2005年至今差唔多每年都有一次或兩次股市meltdown，然後又出現V形反彈，投資者已開始漸漸習慣。二線股股價上落40%至50％已視若等閒，賺錢之道已變成由bad market做good stock picking。

　　美國有7500萬個小業主，其中6500萬個手上物業已升值超過1倍；40％已完成供樓，餘下60％仍須供樓嘅家庭中，97％按月供樓，由此可見次按影響真係唔係好大，大約涉及資金1500億美元（只有投資次按嘅基金才損失慘重）。自1959年至今美國消費開支無一年係減少，即使科網股泡沫爆破令股票市值減少7萬億美元。如因次按問題令美國家庭財富減少450億至750億美元，你認為美國消費者會減少幾多消費？


上海近郊樓價將受鐵路帶動


　　過去30年美國只有14個月係經濟衰退期，佔全部日子3.9％；今天資本主義制度已橫掃全球，你又點睇？格蛇預測今年第四季有三分一機會出現衰退，明年1月1日我地或者可慶祝格蛇貼唔中。

　　中國城市化及大量中產階級湧現，過去5年已成為全球經濟另一引擎。內地零售股純利不斷上升，即使美國今年第四季真係出現衰退，對中國GDP嘅影響仲係好有限。

　　最近一次美國經濟衰退已係1990－91年嘅事（連續兩季GDP負增長）。當年香港經濟剛從1989年六四事件打擊中復元，因此1990、91年感覺唔到美國經濟衰退嘅壓力，反而因美元減息而刺激香港樓價進一步上升。今時今日中國嘅情況亦接近，如美國出現衰退令美元減息，將令更多資金流入人民幣市場，刺激內地房產價格進一步上升。

　　上海軌道交通第6、7、8、9號線建設全面展開，2010年世博會前投入運營，意味浦東、寶山、松江區樓市將被激活。

　　6號線位於浦東新區，7號線五個車站為世博會服務，8號線貫穿市區南北，9號線使松江區與市中心之間來往便捷。

　　以6號線為例，貫通浦東22個大型住宅區，將浦東同外高保稅區、金橋出口加工區、陸家嘴金融貿易區、六里現代生活園區啣接，另同其他8條軌道交通線相交換乘，包括世紀大道站與2號線及4號線換乘。

　　9號線亦把松江新城及徐家匯城市副中心連接，實現咗由松江到徐家1號線聯動，令青浦前往市中心更便捷。

　　8號線將南京路、淮海路、西藏路、四川北路全市最重要四條商業街串聯。仲有老西門、松江路等商業中心同楊浦區江灣新城、營口路、松江路等大型住宅區連在一起。換言之，2010年起上海地鐵已四通八達，可能改變上海住宅樓價嘅面貌（過去因交通問題，令市中心住宅樓售價極之昂貴，市郊樓價則相當便宜）。

　　上述情況1970年代亦曾經喺香港出現，即係地鐵所到之處沿線住宅樓價上升。2010年相信上海近郊樓價仍有上升空間。


匯豐私募夥南豐涉足國內地產


　　匯豐、南豐地產攜手投資10億美元進軍內地房地產。南豐地產2001年開始涉足內地地產，2004年成立南豐中國，今年與匯豐以各佔50％股權成立私募基金，進軍中國地產。匯豐嗰邊攞出嚟嘅錢可能唔係匯豐嘅，好大部分來自匯豐客戶認購（每一單位500萬美元），資金不但來自香港，亦有來自日本、南韓、中東。今年7月19日由南豐中國、匯豐私募、南豐投資管理公司共同負責投資大連港洲實業國際物流中心，佔地13.6萬平方米，包括兩幢大型物流設施，總樓面26.413萬平方米，總投資1.3億美元，明年12月完工。另一項目係北京西單喜來廣場，建築面積12萬平方米，總投資20億元。對南豐集團而言，通過房地產開發基金進入內地地產業務已非第一次，上一次係同荷蘭國際集團ING合作，直接投資北京市朝陽區高尚住宅項目麗都水岸，約40億元人民幣，南豐佔35％權益。

　　匯豐私募基金估計，未來回報率將達20％以上，投資周期3至5年。

　　除上述外，今年5月9日南豐集團以7億元人民幣拍得廣州琶州一地塊，共3.2萬多平方米，以發展酒店；去年年底以7.42億元人民幣獲另一琶州用地，當時以超過1萬元一平方米樓面地價獲得呢幅2.5萬平方米土地。南豐中國喺深圳、廣州、北京、上海、杭州、蘇州、成都找尋合適嘅投資項目，只係南豐屬私人公司，傳媒較少報道。

　　中國私募基金（指投資於非上市股權或上市公司非流通股）嘅集資方式係不能向公眾人士募集，外國最出名私募基金如百仕通基金，最近已上市。

　　私募基金又可分為創業投資、兼併收購、成長基金、房地產基金、基礎設施基金五大類。中國本土私募基金大部分2001至02年成立，約300家左右；到2005年本土私募基金約130家左右。至於外資私募基金一直喺50家左右。本土私募基金2005年年底僅掌握4.7億美元資金，反而外資私募其中45家已掌握114億美元，係本土私募基金嘅20倍。2005年本土私募基金投資83家公司，外資私募基金卻投資咗126家公司。


內地私募基金如雨後春筍


　　去年外資私募基金共有40家創立，募集142億美元；今年第一季增加17家，募集76億美元；第二季再增加15家，募集資金57.9億美元。反之，本土私募基金有17間退出（其中16間上市集資），今年第一季有9家退出（全部上市），第二季有19家退出（其中16間上市）。到今年第二季中國境內私募基金已成為外資天下，佢地不但財雄勢大，並協助自己投資嘅公司到海外（主要係香港）上市，最成功例子如蒙牛（2319）。呢批外資私募基金背後係信託公司、證券公司（如高盛、大摩等）甚至銀行，用自有資金進行直接股權投資。

　　今年1月經國務院批准由國家層面成立私募基金，如渤海產業投資基金同渤海產業投資基金管理公司正式成立，首期募集60.8億元人民幣，最終200億元人民幣。其後成立地區產業投資基金，如廣東核電、山西能源、上海金融、四川綿陽高科技；又或與其他國家合作，如中瑞合作基金、東盟─—中國投資基金、中國比利時直接股權投資基金、曼達林基金及中非發展基金等。可以講，2007年內地私募基金已出現火爆，不但投資中國，亦投資海外。

　　國家為咗對私募基金進行監管，今年6月修改《合夥企業法》：一、增強對有限合夥人和有限責任合夥規定。二、允許法人或其他組織成為合夥人。三、明確了合夥企業所得稅徵收原則。確定私募基金在中國嘅法律地位，為私募基金籌集資金創造有利環境，令嗰啲未達上市條件嘅企業可搵私募基金入股投資，強化咗內地企業喺未上市前籌集資金嘅能力。